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不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

適正賃料の考え方-2


6月29日のブログで中途半端に終わってしまった「適正賃料
の考え方」の続きです。
先日は、賃料設定のプロセスに不満がある事を書き、私な
りに合理的な賃料設定を試みたところで終わってしまいま
した。

今日は、その内容を書こうと思います。
今回、何故、賃料設定のプロセスに不満と言うか納得が行
かなかったかと言うと、実は、今年の春に仙台市内で重鉄
の一棟ものを購入したのですが、空いていた部屋の賃料設
定を巡り、管理会社の言い分に納得が行かなかった事が事
の発端で、それから適正賃料設定に付いて、真剣に取り組
む事にしたのです。要するに私事から始まった訳です。
そもそも、その重鉄一棟ものの間取りは、専有で約23平米
の1K、市営地下鉄南北線の「旭ヶ丘」から徒歩6分、同線
「台原」駅からは、約8~9分で歩ける立地にあり、前面道
路も2車線+歩道の主要道路で、ロケーション的にはそこそ
こです。
バス・トイレは勿論セパレートタイプ、洗濯機パンもあり、
床はフローリング、外壁や屋上は大規模修繕済と学生をは
じめ、比較的年齢層の低い単身者向きとしては、決して悪
くないと思います。一つ欠点を挙げるとバルコニーが無い
のです。
この部屋の賃料に付いて、管理会社は2万5千円と指定して
きました。私としては、3万円の価値は充分にあると判断し
ていたので、正直、失望さえ感じました。
しかし、ここは冷静になり、客観的に適正賃料を導き出し
てみようと考え、幾つかの算出方法を考えたのですが、結
果、賃貸需要発生源(今回は、駅)からの移動時間、専有
面積、築年数の主要パラメーターの他に約50種類のパラメー
ターを点数化した「G値」を求め、先の3つの主要パラメー
ターと併せ重回帰分析をかける事で導き出す事にしました。

早速、自分の物件のG値を求めたところ(この点数付けが非
常に重要。自分のバイヤスをギリギリまで取り除き、客観
的に採点する必要がある)、100点満点中、何とたったの4
6点。これを基に重回帰分析をかけたところ、25,400円とな
り、私の希望とは大きく差が出ました。
但し、希望賃料3万円に上げる為には何をするべきかと言う
課題もハッキリと見えました。
大家業にとって、一番の課題は、入居率UPと賃料のUPです。
今回、行った分析法を更に充実させる事で、より確度の高
い賃料設定が叶うでしょう。

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