Skip to content

不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

通信課程 大家さん育成講座「購入物件選定の実務」第4回-1


長いので2回に分けて掲載します。

「購入物件選定の実務」第4回
担当講師:野中 正大(通販大家さん販売部部長)
野中メルアド:nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp

○相場の上下とは切り離した投資スタンス

「投資」の成否を握る最大のポイントは、購入時の価格が
割高か割安か、という点にあると思います。
流動性が高く、短期で売買出来る株や為替、債券、コモデ
ィティ(穀物や原油、貴金属などの商品)などでは、価格
が今後上がっていく確率が高いという認識を持っている場
合、理論値よりも割高で買うということも考えられる手で
すし、逆に下落していくといった局面では割安でも買い控
えという判断を迫られることもあるでしょう。キャピタル
ゲイン、キャピタルロスがダイレクトに損益につながると
考えるからですよね。
ただ僕たちが今取り上げて話をしている、長期のローンを
引いてキャッシュフローを追求する不動産投資においては、
そんなに相場の上下は重要ではなくなってきます。
当該物件を購入することで、どの程度資金の持ち出しが発
生し、その持ち出した資金に対して一定期間内にどの程度
のキャッシュフローが生まれるのか、という点が最も重要
な基準になってきます。
投下資金とリターンの割合を決定づける大きな要素が価格
なので、購入価格が割高か割安かという点はやはり重要な
ポイントなのですが、先に述べた流動性の高い金融商品な
どと違い、相場の上昇局面か下落局面か、という判断基準
はあまり意味をなさなくなってくるのです。
と言うのも「出口戦略を考えて物件の購入をする」と言っ
ても、出口を迎えるのもデイトレーディングみたいに売買
して翌日には出口を迎えられるというものでもないですし、
金融商品と違って取引手数料が多大に発生しますし、キャ
ッシュフローを買いに行っているのに、フローが積み上が
らないうちに出口を迎えるということはナンセンスな話で
す。
従って5年から10年、もしかしたら建物の償却が終わるまで
持ち切ることもあるかも知れないという中長期的な目線に
立って購入を検討することになります。(もちろん、超短
期でも大きく鞘を抜けるような価格で売り抜けられるなら
売却検討もありですが。)
不動産相場の過去の値動きを振り返りますと、5~10年で上
下しています。5~10年、乃至は土地値まで借入残高が減少
するまで相当の期間、物件単体でキャッシュが回るであろ
うという判断・計算ができる物件については、もし買った
瞬間から不動産相場が下落局面を迎えたとしても、次の5~
10年のうちに相場が上昇してきた時に売却を考えればいい
わけで、売るべきではないと判断する相場環境では、淡々
とキャッシュを蓄積していけばいいわけです。別に日経平
均株価が8000円を割っても家賃が半分になる居住用の部屋
なんてありません。
現に最近の相場はそのような様相で、この5年間ほどのうち
に長期の融資を受けて購入された個人で方は「資金は勝手
に回っているので今は別に売らなくてもいいし・・」と言
って、中古の売り物が極めて出づらい環境になっています。
新聞紙上で「不動産価格下落」「ファンドの投げ売り物件
が多発」なんて言われていますが、それはプロ投資家が狙
う10億とか20億の物件の話で、個人が取り扱いできるよう
な5千万~2億程度の物件については、オーナーさんが事業
主で、本業が立ち行かなくなった、とかいう特殊事情を除
いては格安の売り物として出てきませんし、銀行も「入居
があるなら金利だけでも入ってくれば返済の繰り延べをし
ておこう」といった感じで本格的な不良債権処理に踏み切
らなかったというのがこの3月でした。
今もキャピタル狙いで「もう少し割安なものを」と相場の
底を狙っている方もいらっしゃいますが、そういった方針
で買われるのももちろん正解なのですが、僕たちが御提案
しているレバレッジを効かせた不動産投資においては、繰
り返し申し上げますが、相場の上下は投資の判断における
要素として大きな意味をなさないことになってくるのです。
では、価格の割安・割高はどのように判断するのか?
相場の動きがどうだから、ということではなく、自分で投
下資金対比、十分なキャッシュフローが出ているのかどう
かを判断・計算できなくてはなりません。

○収益還元法

前置きが長くなってきましたが、「将来に渡って物件単体
でキャッシュフローが回るであろうという判断ができる物
件」を探すのに欠かせないのが「収益還元法」によるプラ
イシングです。
収益還元法(Discounted Cash Flow Method)という言葉は
不動産投資を検討している方々なら一度は耳にしたことが
ある単語だと思います。
金融工学の最も初歩的な知識になるのですが、収益還元法
による価格というのはどういった数字なのか簡単に説明し
ましょう。
通販大家さんの代表、金森重樹著の「不動産投資の破壊的
成功法」にはもっと分かりやすく書いてあります。

さて、今、目の前にある1000万円と、1年後に手にする100
0万円は同じ価値なのでしょうか?
年4%の利回りで運用できるとしたら、今目の前に9,615,3
85円あれば4%で運用してくれる投資顧問に預けておけば1
年後に1000万円になります。単純に1000万÷1.04を計算し
ただけです。この9,615,385円を割引現在価値といいます。
では、2年後に手にすることになる1000万円の割引現在価値
はどうでしょう?
1000万÷1.04÷1.04=9,245,563円(端数切り上げ)となり
ますね。
毎年1000万円入ってくるキャッシュフロー、これが30年間
続くとします。
そうすると
シグマ{1000万÷(1.04)^(n-1)}   ・・・(n=1~30)
(記号「^」は乗数を表すとする。
(1.04)^(n-1)は1.04の(n-1)乗)
となるわけですね。
数学が苦手だと仰る方もいらっしゃるでしょうが、高校数
学で文系の人も簡単なこの積分の式は習ったことがあるで
しょう・・・。

これらをもとに・・・。
では銀行が言う収益還元評価とはなんでしょう?
もちろん銀行によってストレスの設定は違うのですが、返
済原資として見込める賃料収入で、借入期間通期にわたっ
て金利がかかった場合に物件単体でキャッシュが回るかど
うかなんですね。
一時期よく融資資金を出していた某銀行の入り口階での評
価方法はこうです。
「満室想定年収の80%の収入で、ランニングコストが20%
かかり続けるとして、金利が借入期間にわたってずっと4%
かかり続けた場合に、物件の賃料のみで返済を受けるとす
れば、どのくらいまで貸出することができるか?」という
金額を収益還元評価としていました。
適正家賃で年収1000万円の物件であれば、毎年の返済原資
が600万円見込む(80%の収入と20%のコストですから、4
割減で600万です。)として、金利4%かかり続けたとして
いくらまで貸し出すことができるか、ということです。
従って
600万+(600万÷1.04)+(600万÷1.04÷1.04)+600万
÷1.04÷1.04+1.04)+・・・・を貸出期間の年数分だけ
積み上げていった価格が答えになります。

収益還元法による物件評価でキャッシュが回らないとなる
と、自分のお金で返済しなくてはなりませんから、それは
避けたい事態です。

この金額を基準にさらに物件の価格をシャープに削ってい
きます。


収益物件情報メルマガ

プロの目利き収益物件情報を、メルマガで即時配信!
一棟売りアパート&マンション、投資用不動産情報
不動産投資を検討中なら、まずはメルマガ登録を!
レインズ掲載前の物件情報を配信、検索ではもう遅い!

収益物件情報メルマガ【登録】