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不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

通信課程 大家さん育成講座「購入物件選定の実務」第4回-2


○将来かかりうるコストを織り込む

皆さんが住まわれているご自宅や賃貸マンションも経年と
ともに傷んできます。
分譲マンションですと管理組合が組成され、修繕積立金な
どで各住戸から月々積立資金を募り、将来の大規模修繕や
運転資金に充当します。
賃貸マンションはどうでしょう?
これはオーナーさんが計画的に入居者の快適性、安全性を
確保するために行っていく必要があるわけです。
賃貸マンションで投資向けですから、投下する投資額は極
小に抑え、リターンを極大にしていく必要があります。
なので、やたらとビカビカの修繕を入れ続ける必要はなく、
例えば30万円の室内リフォームを入れて月々2000円程度し
か家賃が上がらないということであれば、2000円下げてす
ぐに入居が決まるということならば、即、家賃を下げて入
れてしまった方が上がりは大きいです。
僕が購入していただいたオーナーさんで頑なに家賃を下げ
たくない、という方針でやられる方と、現場の意見に柔軟
に対応して、相場に従って募集をかけられるオーナーさん
の方が明らかに入居率が高いです。
少し脇道に逸れました・・。
将来かかりうるコストを見込むということですが、いった
いどのようなものがあるでしょう?
大規模修繕としては屋上防水工事や外壁補修・塗装工事が
主なものです。
メーカーの方からは10年間でやってください、と言われま
す。
物件の規模にもよりますが、100万程度から、大きな物件だ
と500万ぐらいかかってきたりします。外壁補修となると工
事の際に足場を組まなくてはならないので、その代金が結
構嵩むんですね。
これを購入時にある程度見込んで指し値をしておく必要が
あります。
高利回りだからいい、というわけではなく、高利回りなり
の落とし穴があるということを認識しておいてください。

○適正家賃の重要性

これは第1回でも申し上げた項目です。
先に書いた収益還元による評価も、キャッシュフローで将
来の修繕を見込んでおくということについても、物件検討
時の家賃が本当に将来にわたって維持できるのかどうかで
大きく変わってきます。
将来のキャッシュインフロー、キャッシュアウトフローを
総合的に勘案して買ってもいい価格をつけていくのですが、
その計算根拠となる設定家賃が裏付けのないものであった
場合には、一生懸命考えて計算するということが徒労に終
わってしまいますね。
では適正家賃をどのように調べるのか?ということについ
てはネットで周辺家賃相場を調べるとか、周辺の賃貸業者
にヒアリングをかけるとかいろいろあるのですが、前者に
ついてはネットで掲載されている情報というのは業者が更
新していなかったり、誰でも住みたがるような激安賃料設
定の物件を掲載していたり、結構情報の質が悪いものなの
です。
賃貸で部屋探しをされたことがある方々はお分かりでしょ
うが、住宅情報などを見て「この部屋住みたい」といって
掲載している駅前の不動産屋さんに行ったら「この物件、
実はもう決まってしまっていてね、他のいいのがあるから」
と、お目当ての物件に辿りつけた経験のほうが少ないと思
います。
後者については、物件の売買情報というのは秘匿性が高い
ケースが多いので、周辺の不動産屋さんにヒアリングをか
けたところでオーナーさんの方に「物件売るんですか?!」
と業者から連絡が入り、売買自体が流れてしまうなどとい
うことがたまにあります。
また、取引に関係ない不動産屋さんは基本的に「そんな取
引知らないなぁ」という業者さんの方が多いですから、基
本的にガチガチの堅め目線というより、ネガティブに「そ
んなのやめておいたほうがいいですよ」という内容の説明
をするケースが多いです。
じゃあどうやって調べればいいの?というのは、ベタな話
になってしまうのですが、信頼できるプロに委ねるしかあ
りません・・・。
僕もこの3年で同じエリアで100棟以上売買をさせてもらっ
たのですが、賃貸事情なんてものは今やっとおぼろげなが
らに見えてきたかなぁ、と・・・。それでも正直分かりま
せん。未だに評価計算するときの設定家賃については適正
なものなのかどうか常にドキドキします。
自分で判断するために、、、の話をしていて、プロに委ね
るしかありません、では身も蓋もないかもしれませんが、
不動産投資も株式投資も、ある一面では信頼している人が
言うのであれば、という点を拠り所にして踏み切ることが
必要になってきますから・・・。

とは言うものの、中古であれば最近入ったと思われる一番
安めの賃料設定の部屋に揃えて設定します。最近入った部
屋が一番実勢に近いわけですから。
新築であれば5%程度の賃料のディスカウントを見込んで収
益還元の手法で価格を算定します。
ちなみに、ご紹介する新築についてはほぼ全件、満室でお
渡しするという条件が付いていますから、保証会社が保証
をかける賃料ということで、新築プレミアムは乗っていな
い、ほぼ実勢の設定となっています。従って5%賃料をディ
スカウントすると、かなり堅めの賃料設定になります。

物件選定の実務、ということで書いてみましたが、実務と
いうよりコラム的な内容になってしまったかも知れません。
当初から申し上げておりますように
・適正な賃料設定を考える
・その賃料設定で将来の支出がカバーできる価格
・オペレーションをしっかりと行う(管理会社の選定)
の3つが揃えばバブル後に不動産の下落で苦しんだような投
資手法とは全く違う、手堅く、リターンの大きい投資が行
えるものと確信しています。

4回という少数回の原稿で、まだまだお話できていないこと
がたくさんあります。
ご不明な点や相談したいということがありましたらいつで
もご連絡ください。

お読みいただきましてありがとうございました。

※第5号は、5月26日頃を予定しております。

配信担当

北村メルアド:kitamura28083@polka.ocn.ne.jp
志賀メルアド:shiga28083@ion.ocn.ne.jp

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