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不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

一棟もの購入レポート9


年収600万円から出来る1棟もの購入レポート9

□不動産ワラシベ長者

このレポートは、「通販大家さん」に資料請求をされた方
や我々営業や販売の担当者とやり取りのあった方々にお送
りしております。重複してお送りしている場合は、ご容赦
願います。

こんにちは、石渡です。皆さんの2008年は如何でしたでし
ょうか?
「良かった」と言う方も「悪かった」と言う方もそれぞれ
いらっしゃる事と思いますが、2009年は皆さんにとって良
い年である様にご祈念申し上げます。
今年も一年間、有難うございました。

このレポートも9回目になりました。
今回は、「不動産ワラシベ長者」と言うタイトルで進めて
いきたいと思いますが、その前に前回のレポート8「投資の
タイミング」に付いて頂いたご質問にお答えしたいと思い
ます。
まず、何故、投資のポートフォリオ(≒資産形成のポート
フォリオ)に収益不動産を入れた方が良いのか?と言うご
質問にお答えいたします。
今年になってから私達が担当した物件の平均的なデータを
例としますと、表面利回りで11.5~12%程度、キャップレー
トで8~9%台になり、CF率で3~3.6%程度になっています
(LTP90%として。CF率は収益額だけでなく、融資条件や設
備維持管理費にも拠り変わります)。
これをキャッシュオンキャッシュ率で言うと16.6~20.5%
になります(自己資金+諸経費で17~18%として)。
当然、不動産の場合は、キャピタルロスも考えなければな
りませんが、それにしてもしても最も安全だと言われてい
る「国債」の利回りが精々1.0%前後である事を考えますと
非常に面白い投資だと言う事がお分り頂けるとと思います。
株や先物、FX等の投資にある様な博打的な醍醐味はありま
せんが、安定性や安全性を考慮しますと良い投資、と、言
う事になるでしょう。資産形成の観点から見ると、更にそ
の魅力は上るのではないでしょうか(多少、私のバイアス
も掛かっていますが)?

次に、これはレポート7に拘らず、必ず頂くご質問ですが、
購入するべき立地に付いてです。
これに付いては、ご本人の嗜好性にも大きく左右されるの
ですが、CFを考える上で減価償却費が重要な要素である事
はご存知の通りです。
拠って、建物比率が高い物件を選ぶとすると、どうしても
一都三県内では難しくなります。勿論、一都三県内でも建
物比率の高い物件が出る事がありますが、他の不確実性リ
スク(主にCAPEX)が高いものが多いのが実情です。

次に賃貸市場の状況も考えなければなりません。日本は、
2010年から2015年位までは世帯数が増えますが、地域差も
かなりありますし、比較的に持家比率の高い高齢者世帯ば
かりが増えるような地域もありますので、注意する必要が
あります。
基本的には、大都市圏を狙うべきですね。
2棟目以降の方の場合は、同じ都市圏で探す方法もあります
し(この場合、管理会社等への影響力が強くなったり、都
市の癖が分かるようになり、的確なリーシング計画を立て
易くなる利点がある)、相関関係の低い都市圏を購入する
事で立地的な?リスクヘッジを考える事も間違いではない
です。

ただ、収益不動産への投資に一番大切なのは、レポート8に
も書きましたが、何と言っても取得のタイミングですので、
チャンスと判断できた場合は、スピーディーに行動して下
さい(融資条件は二の次:これも私のバイアスかな)。

さて、やたらと前置きが長くなりましたが、今回のテーマ
である「不動産ワラシベ長者」のお話です。
昨年末より私達スタッフが担当となり、個別相談会を開催
しておりますが、その中で「良い物件があると自分で買い
たくなりませんか?」と聞かれる事があります。
勿論、買いたいですよ!!
これは、スタッフ全員が思っていますね。
しかし、これが買えないのです。社内のルールがこれを許
してくれません。
弊社も小さいながらも将来を見据え、監査法人に監査を依
頼しておりますが、社内ルールの徹底についても、強く言
われております。その社内ルールの中に「会員さんに買っ
てもらうべき物件をスタッフが購入してはならない」と言
う一文があるのです。
なので、残念ながら自分達では購入できません。

そこで、私は、「通販大家さん」のロジックから外れた物
件だけを購入するする事にしているのですが、最近のやり
方として、評価(固定資産税評価も収益還元法や積算法の
評価の含めて)が高いのに、事情があり、低い価格でも売
却しざるを得ない物件だけを狙うようにしています。
分かり易くするために、例をあげて進めましょう。
今回、購入を予定している物件は、二つありますが、その
内、一つを例にします。
立地は、北関東の私鉄駅から徒歩5分以内、H4年築の重鉄造
で、1Kが10戸に満たない小さい物件です。
規模は小さいですが、積算評価で2,800万円超、収益還元で
1,600万円超、固定資産税評価も確か2,000万円以上だった
と思います。この物件を、今回1,100万円以下、出来れば1,
000万円までで購入しようと目論んでいます。
今回はレバレッジを効かせるつもりはなく、キャッシュで
購入しますが、入居率80%程度でシミュレーションしても、
NOIで150万円程度は残りますので、5年で(何故、5年か分
かりますよね)750万円程度はキャッシュポジションが上が
ります。5年後であっても、銀行の融資評価は購入価格と同
額は出ますので、私は、元金を毀損する事無く、750万円、
上手く行くとそれ以上キャッシュポジションを上げる事に
なります。
勿論、CAPEXリスクが殆ど無い事を現地を見て確認していま
すので、この物件であれば、多少のレバレッジであれば効
かせてもCFは残ります。
今後は、この様な物件も皆さんにご紹介していくつもりで
いますので、興味のある方は、お問合せ下さい。

バックナンバー
レポート1 1棟もの収益物件のリスク
レポート2 扉は締まり始めた
レポート3 2008年 何時が買い時か
レポート4 逆張りスキーム
レポート5 買える人買えない人
レポート6 それぞれに合った投資スキーム
レポート7 それぞれに合った投資スキーム2
レポート8 投資のタイミング


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