Skip to content

不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

一棟もの購入レポートバックナンバー3


恥ずかしながら、ブログの使い方が今一つ、掴みきれませ
ん。
「一棟もの購入レポート」のバックナンバーを全て掲載し
たつもりでいたのですが、幾つかが掲載されていませんで
したので、ここに掲載しておきます。

年収600万円から出来る1棟もの購入レポート7

□それぞれの状況に合わせた投資スキーム2

このレポートは、「通販大家さん」に資料請求をされた方
や我々営業や販売の担当者とやり取りのあった方々にお送
りしております。重複してお送りしている場合は、ご容赦
願います。

思い起こせば、丁度、1年ほど前から収益不動産への融資環
境が急激に後退(悪化)し始めました。
それまでは、買い方=投資スキームもフルレバレッジ一辺
倒だけで成り立っていましたので、我々も会員さんと接す
る際には、このスキームに適合する方なのか否かだけを把
握すれば十分でした。

ところが、今年の年明け早々に収益不動産への融資を引っ
張ってきた某都銀が一気に融資基準を引き上げた事で今ま
でのフルレバレッジ型の投資スキームだけでは対応出来な
くなり、同時に一つのスキームに拘った投資法にも矛盾が
出始めたのです。

リーマンショック以降、金融システムに対する不安や実体
経済の後退・縮小が想像を絶するスピードで世界中に広が
る中、少なくとも日本国内においては、収益不動産を所有
し経営する事ほど安定した投資は少なく、また、安全面も
他の投資から見ると高いと言えます。

しかも、融資環境の後退の好影響で物件の価格が下がり、
正に買いのチャンスを迎えているのに、一つのスキームに
拘って折角の(数少ない)チャンスを無駄にしてしまう事
は余りにも残念な事です。

また、一言で「チャンス」と言っても、全て同じものはな
く、平等でもありません。
対象となる物件によっても、そして購入を希望する方、お
一人お一人によっても、その形、大きさやタイミングが異
なりますし、その違いで選ぶべき投資スキームも異なるの
は当然の事です。

例えば、年収や資産的背景だけでなく、お仕事内容や年齢
によっても選ぶべき投資スキームは違ってきますし、買う
タイミングや融資をお願いする金融機関も異なります。
各金融機関がアパートローンに対して積極的な時期なら、
とにかく融資というレバレッジを最大限に活かし、極力、
規模の大きな物件を狙うべきですし、短期間での資産形成
も可能です。
しかし、現在のような状況下では、レバレッジをどの程度
効かせるかは、バランスを見ながら決める事とし、狙う物
件も必ずしも規模の大きいRC造だけに拘る必要はないと思
います。

因みに、私自身も現在、平成ものの重鉄造と木造を買いに
入っていますが、両方とも固定資産税評価だけを見ても売
価を遥かに上回っておりますし、積算評価や収益還元評価
の額も大きく上回っています。
今回は、これらの物件をなるべく早めに償還できるスキー
ムで購入するつもりでいます。勿論、CFも考慮に入れなが
らバランスの良いレバレッジを目指します。
理由としては、(収益物件の)ブームは、必ずまた来ます。
早ければ2、3年後と言う方もいらっしゃいますし、5、6年
後と言う方もいらっしゃいます。
何れにせよ、私自身もブームは必ず来ると考えていますが、
その時に所有している上記の2物件が債務超過になる事は避
けなくてはいけません。なので、余裕のあるスキームで購
入するのです(価格は2物件併せても3,000万円程度です)。

それとこの2つの物件を購入する理由はもう一つあります。
元々、売価が各評価額をかなり下回った額ですので、ある
程度償還が進んでいれば、債務超過どころか、担保価値
(余力)を利用出来る可能性が高い、と言う事です。
金融資産を1,000万円積み上げるのは非常に大変ですが、担
保余力を1,000万円持つ事はそう難しい事ではありません。
但し、現状の様に市場のバランスが崩れ、低値で買える時
にしか出来ないのですが。
因みに私は、この2物件で、3年後には現金と担保余力併せ
てかなりの額を上乗せする計画です(勝手に「不動産藁し
べ長者方式」と名付けました)。

すこし、話が逸れましたが、兎にも角にもチャンスは目の
前にあります。しかし、そう長い期間、そこにある訳では
ありません。私共「通販大家さん」も様々なスキームをご
案内出来るように体制を整えておきますので、興味がある
方は直ぐにでもご連絡下さい。お待ちしております。

バックナンバー
レポート1 1棟もの収益物件のリスク
レポート2 扉は締まり始めた
レポート3 2008年 何時が買い時か
レポート4 逆張りスキーム
レポート5 買える人買えない人
レポート6 それぞれに合った投資スキーム


野中連絡先
nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp
携帯:070-6642-0835

石渡連絡先
ishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp
携帯:070-6517-8326

北村連絡先
kitamura28083@polka.ocn.ne.jp
携帯:070-6420-3417

収益物件情報メルマガ

プロの目利き収益物件情報を、メルマガで即時配信!
一棟売りアパート&マンション、投資用不動産情報
不動産投資を検討中なら、まずはメルマガ登録を!
レインズ掲載前の物件情報を配信、検索ではもう遅い!

収益物件情報メルマガ【登録】