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不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

一棟もの購入レポートバックナンバー2


1棟もの購入レポート4

□年収600万円から出来る 逆張りスキームでの買い場到来

「いよいよ」と言うか「とうとう」と言うべきか、金融機関の
アパートローンに対する締め付けが更に加速しました。
アパートローンでは最大シェアを持っていた某都銀では、
この10月以降は事実上サラリーマンの方への融資はストッ
プになります。
これは、締め付けと言うより「撤退」と言う言葉の方が的確
とも思える方向転換となりますが、内容に付いてお知りに
なりたい方はご連絡頂ければご説明いたします。

しかし、これは買う側から見て、何も悪いことばかりでも
ありません。融資が厳しくなる流れの中、当然、買い手が
減ってきますので市場の縮小が始まります。
結果、売り辛くなりますので、特に業者持ちの物件を中心
に値が下がります。私の体感では、今年に入ってからの9ヶ
月間で物件によっては2年間位、相場が戻ったように感じて
います。

これは、正に「買い場」である事は間違いありません。
今までの様に「融資」と言うレバレッジを最大限に活用した
短期間での資産形成は当面出来なくなりますが、今までが
特別な状況であっただけで今の姿こそが本来の姿なのだと
思います。
「将来の安定した収入源の確保≒自前の年金作り」の為には、
買わない事には何も始まりませんし、視点を変えれば大き
なチャンスが巡ってきているのですから、積極的に買いに
入るべきではないでしょか。勿論、私達も最大限のサポー
トをさせて頂きます。

とは言え、物件を購入する為には、何としても融資を勝ち
取る必要がありますが、それには、まず自分の属性を金融
機関が求める状態に上げ、そして保つ事が必須になります。
しかし、これは簡単ではありません。基本的には各金融機
関共、アパートローンの位置付けを「資産家向け」としてお
りますし、今後は更にハードルが上がる事もあり得るから
です。

方法はもう一つあります。これがこのメールのテーマなの
ですが、今までの考え方を変え、逆張り的なスキームで融
資を受ける方法です。
私達としては、今までは否定的に対応してきたスキームで
すが、物件の価格が下がり、結果、利回りが上がってきた
事で取り上げる事にしたものです。しかし、私達は仮にも
会員方式を採っておりますし、ただ、勧める事は致しませ
ん。物件の能力を査定しシミュレーションをした結果、適
応できる物件だけを選定し、お一人お一人に合う案件を提
案します(また、今回のスキームでは年収のハードルも高く
ありませんし、自己資金率は10%です)。

これからは、ご自分の属性を金融機関の要求する内容に出
来る方以外は、逆張り的な考え方で購入する事が出来ない
方や、若しくはしたくない方は次のブームが来るまで休む
事になるとおもいます。

次にハードの視点から考えますと、現在、私達が扱ってい
る物件の多くは平成の始めの頃のものが多いのですが、そ
れは昭和の終わりから平成10年頃までに多くの賃貸物件が
建設されたからです。
現在は新築案件は非常に減っておりますし、これからも増
える事は考え辛いように思えます。
ですから、次のブーム、2年後になるか3年後になるか、は
たまた10年後になるのかは判断が出来ませんが、これから
新築が増えない以上、どう考えても今よりも築年数の経っ
てしまった物件が多くなる事は間違いありません。

それに物件価格が下がると言っても、業者持ちの物件に偏
りますし、それらの多くはファンド向けの物件が多く、個
人で購入できる規模の物は多くありません。しかも、当然、
数には限度がありますので、価格面だけに目を囚われてい
ると、チャンスを逸する事になり兼ねません。
それらの事を考えても、やはりこの買い場を外す事は得策
ではないでしょう。

たしか著名な投資家の言葉で、「投資家は『稲妻が輝くとき
に』市場に居合わせなければならない」と言うフレーズがあ
りますが、今がその時かもしれません。

逆張り的スキームに付いて、ご興味のある方は弊社の営業・
販売スタッフまで直接ご連絡を頂ければご説明いたします
ので、ご遠慮なくご連絡下さい。

野中連絡先
nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp
携帯:070-6642-0835

石渡連絡先
ishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp
携帯:070-6517-8326

北村連絡先
kitamura28083@polka.ocn.ne.jp
携帯:070-6420-3417

※1棟もの購入レポート5

□買える人、買えない人

販売の野中、総務の永井、営業の石渡が代表の金森によば
れ「通販大家さん」を株式会社化してから早くも2年が経過し
ました。

この間、本当に多くの方々とお会いし、お取引をさせて頂
きましたが、いつも気になっていた事があります。
それは、同じ通販大家さんの会員さんでも「買える人」と「買
えない人」にハッキリと分かれる、と言う事です。
これは、その方々の属性や信用度を言っているのではなく、
「考え方」や「行動パターン」を指しています。
今回のレポートは、「買えない人」に物言おうと言う事では
なく、もし、本当に将来の為にも本気で収益物件を買おう
としている方々に「どう考え」、「どう行動する」べきかをお
伝えする事が主旨です。

この主旨をどう伝えるかは、かなり悩んだのですが、私が
見てきた「成功者の特徴を通してお伝えする事にしました。

成功者の特徴

○成功者は、行動を起こす前に精一杯学び、吸収し、悩む。
いざ行動に移ると一気に計画を進め、達成する。
=チャンスを逃さない
○成功者は、上手く行く要素を見いだし、それらを集めて
自分自身のモチベーションを高め、長く持続している。
○成功者は、良い事でも悪い事でも本質を見抜くのが早い。
=だから決定までが早い。
○成功者は、あらゆるリスクに対応策を用意している。
=後から発生した問題にあたふたしない。
○成功者は、一度決めた計画を簡単には変更しない。
=計画通りに物事を進める。
=「成功」をくせ付けしている。

と、いった特徴があります。

以前のレポートで「大家業」とは、最も「防衛本能」が強く働
く商売であると書いた事がありますが、私が見ている限り
では、中々買えない方を見ていると、買う前からこの防衛
本能をMAXにしているように思えます。
また、失礼ながら、非常に無いものねだりになっている事
も特徴として挙げられます。

今回のレポートの本音を書かせて頂くと、まさに世界恐慌
前夜の様相を呈している株式、債券市場を見ているいると、
やはり、「収益物件」への投資の方が安定性や安全性が高く、
将来設計を立てる上で最も適した投資だと言え(不動産は絶
対に紙切れにはなりません)、この混乱した市場を逆手に取
り、折角のチャンスを逃して欲しくないと言う事です。

今後、「通販大家さん」としても、なるべく早く適正な判断
をして頂けるように資料や報告の充実を心がけてまいりま
す。
皆さんも真剣に収益物件の購入を考えていらっしゃるので
あれば、是非、「成功者」の考え方や行動パターンを参考に
し、ご自身も「成功者」になって下さい。

次回のレポート6は、「それぞれの状況に合った投資案件」を
テーマにお送りします。

「収益物件への投資」を始めたい方、直ぐに物件を探したい
方は次の担当者連絡先に直ぐにご連絡を・・

野中連絡先
nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp
携帯:070-6642-0835

石渡連絡先
ishiwatari28083@wish.ocn.ne.jp
携帯:070-6517-8326

北村連絡先
kitamura28083@polka.ocn.ne.jp
携帯:070-6420-3417

年収600万円から出来る1棟もの購入レポート6

□それぞれの状況に合わせた投資スキーム

秋もいよいよ深まってきましたが、株や債券、為替の世界
は、秋の情緒どころではない混沌のした状況が続いてます。

このアメリカ発の金融不安、信用不安の影響は、日本の金
融機関にも及び不動産市場にも当然の様に暗い影を落とし
ています。
しかし、以前のレポートにも何度か書きましたが、この状
況は見方を変えると滅多にない買いのチャンスなんです。
出口を容易に見出す事の出来ない物件の多くが値崩れを起
こし始めており、中には想定を超えるスピードで値段を下
げている物件も出ています。

問題は、融資ですが、これに付いてはレポート4(逆張りス
キーム)を参考にして下さい。

現状の融資環境は、余程の資産背景を持っている方以外は、
金融機関や融資条件を選べる状況にはありません。
しかし、価格の下落=利回りの上昇を受け、多少厳し目の
条件でも飲み込める案件も多く出始めていますので、ある
程度の条件をクリア出来る方はまだまだ買いに入れます。

この大きな環境の変化の中、積極的に打って出るのか、い
ずれは訪れるだろう次のブームを待つべきかは、意見の分
かれるところですが、強いて言えば、「スタートしなければ、
何も起きないが、何かが始まる事もない」です。

これから先は、「スタートする方々」の為に書きます。

スタートする為に、まず最初にするべき事は、「ご自分の現
在位置」を正確に把握する事です。
皆さんの中には、金融機関が喜んで融資したがる様な恵ま
れた属性をお持ちの方もいらっしゃるのでしょうが、今回
のテーマは、そこまで達していない多くの方々それぞれに
合った投資スキームを提案する事です。その為には、どう
しても自分の現在位置=自分の置かれている状況を把握す
る事が不可欠なんです。目的地=辿り着きたい場所を分か
っていても、今、自分がどこにいるのかが分からなければ、
目標までの道のりなど決められる筈がないからです。

自分の現在位置が把握出来たら、次に一度原点に戻ってみ
ましょう。
「何故、収益物件を購入しようとしているのか」を再確認し
てみて欲しいのです。
これは、弊社代表金森の答えを引用すると、「労働集約型ビ
ジネス」、「知識集約型ビジネス」から「資金集約型ビジネス
」への移行、要するに自分の身体や知識で稼いだお金に融資
でのお金を足して、それらに働いてもらい安定したインカ
ムを得ようと言う事になります。
多分、収益物件を購入しようとする方の殆どが、言葉こそ
違えど同じ答えになるのではないでしょうか?
中には、キャピタルゲイン狙いの方もいらっしゃるでしょ
う。私は、今までキャピタル狙いに付いては否定的なスタ
ンスでいました。「収益物件の購入は事業として行うべきで
あって、投機的な目的では行わない方が良い」との考えから
そうしていたのですが、最近は、物件によっては本当にキ
ャピタル狙いが出来るものも出始めていますので、条件に
よってはその為に購入する事も否定出来なくなりました。

この2つの他にも、相続税対策を含めたタックスメリットの
為やご自分のステータスの為に購入される方もいらっしゃ
いますし、現在位置だけでなく、購入の動機もそれぞれ異
なるのです。
なのに投資スキームは同じ、と言うのもおかしな話です。
今まで視野に入っていなかったスキームにも目を向けて、
皆さんお一人お一人に一番合った投資スキームを考えまし
ょう。
本来は、このレポートでもう少し掘り下げられれば良いの
ですが、それでは汎用的なものになってしまいますので、
ご自分に合ったスキームを探し出したい方は、私達、通販
大家さんの販売・営業担当まで、ご遠慮なくご連絡下さい。

野中連絡先
nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp
携帯:070-6642-0835

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