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不動産投資マイスター Master of Real Estate Investment

一棟もの購入レポートバックナンバー1


日頃より通販大家さん (株式会社金森実業) をご利用頂き
まして、誠に有難うございます。
金森実業で営業の責任者をしております石渡です。
今回は、私が今まで多くの会員様とお話をさせて頂いた中
で一番多くのご質問を頂いた 「1 棟もの収益物件購入によ
るリスク 」 に付いて掘り下げてみました。

まず、皆さんからよくご質問されるリスクを5つに分類して
みました。

1.空室リスク
立地とグレードもこのリスクと後述する売却オプションを
行使する時の価格変動リスクの中に集約します。

2.賃料自体の変動リスク

3.出口戦略に関わる不動産売却オプションを行使するときの
不動産価格変動リスク

4.金利リスク

5.修繕リスク

以上の5つです。その他のリスクがあるとしても殆どこの5
つに集約すると思います。

私たち日本人は、元々農耕型民族である為に非常にリスクに
付いて神経質になる傾向があります。
防衛本能が働き、ネガティブ要素に強く反応するのです。
これは、決して悪い事ではありません。
ただ、弊社代表の金森をはじめとする不動産に関わる成功
者の多くが 狩猟民族型の図太い神経で購入等の意思決定
をし、行動しているのも事実です。
ただ、彼らも勿論、悩んでいない訳ではありません。金森
氏も購入を決定するまでには非常に思い悩んでいます。
しかし、意思決定までの時間は非常に短い、やはり何事も
始めてみないと、その先には何も無いと言う事を分かって
いるからでしょう。
ここが「投資」と言う単語を使う所以なのでしょう。「投資」
である以上、やはりどこかで思い切りも必要になります。

次に前述の5つのリスクに対する考え方と対応に付いてです。

1.空室リスクに付いて
 私共がご案内する情報は、金融機関の融資を前提とした
査定評価付きのものです。
 査定評価額を出す際の条件として現状の入居率が大きな
ファクターになるのですが、最近では、入居率85%以上を
条件とされています ので、少なくとも購入当初の収益
性は確保出来ます。
 購入する側の責任としては、半径2km程度の賃料相場を調
査し、購入予定物件の立地、設備等のグレードを考慮し
た上での賃料判断をする必要があります。
 また、その際の注意点としては、必要以上に高く見積も
ったり、反対に低く見積もり過ぎないようにしましょう。

2.賃料自体の変動リスクに付いて
 基本的には1.の空室リスクのところで書いた通りです。
 現実的には、全国的に賃料デフレは下げ止まった感があ
り、今後インフレ傾向になる事が予想されます。ただ、
地域ごと、物件ごとの格差は生じますので、冷静な判断
が必要になります。

3.出口戦略に関わる不動産売却オプションを行使する時の
不動産価格変動リスクに付いて
1.で書きました「金融機関の査定評価」は収益性だけでな
く、その物件の財産性も査定しています(収益還元エリア
では収益性のみで判断することがある)。ですから、購入
後の維持管理を適正に行い、財産の毀損を最小限に抑え
る事でこのリスクの多くは抑えられます。

※よく、会員様の中で「1億円の物件を購入すると1億円のリ
スクを背負った」と言う方がいます。
確かに借金ですから間違っているとは言いませんが、実際
のリスクは諸経費の内、控除して得られたタックスメリッ
トと諸経費合計との差額、そして、売却オプションを行使
した際に前年度末の簿価よりも低い金額でしか売れなかっ
た時のその差額分、これらの合計額が本来のリスクだと判
断するべきです。

4.金利(上昇)リスクに付いて
 これからの日本は、どういう形にせよインフレに向かっ
ていきます。インフレになると当然、賃料も上昇し始め
ます(但し、タイムラグがある)。金利は1%上げる為には
それなりの期間を要しますが、賃料は、一度上昇に転じ
ますと少なくとも2%~10%程度の値上げになりますので
(何らかのバリューアップが要求される場合もある)金利
の上昇分は飲み込める筈です。

5.修繕リスクに付いて
 最後に修繕リスクに付いてですが、中古不動産の場合、
 掘り出し物件と言われるものには見栄えの悪い物件も多
 くあります。売りに出される物件は、売主様の何らかの
 かの事情で修繕出来ていない事も多いからです(修繕が
 出来ていない→入居者が出て行く→利回りが悪くなるの
 悪循環)。
 しかし、すこしの修繕で見違えるようになり(人気がで
 る→設定家賃を上げる→利回りアップ の好循環)、資
 産価値が増大するケースも多くあります。
 要するに重要なのは、「見た目が汚いから」、「管理が悪い
 から」、「センスが悪いから」と言った事で物件を選択する
 のではなく、どの程度の修繕で資産価値を上げる事が出
 来るのかを見極める力を持つ事です。

以上、5つのリスクに対する対応を書いてきましたが、更に
ご質問がある方は、ご遠慮なく私(石渡)までご連絡くださ
い。

※大家さんの中には、防衛本能を発揮し過ぎて失敗する方
がいますが、まだ、何も始まっていない=買う前から防衛
本能を発揮し過ぎても何も始まりません。


レポート2
扉は閉まり始めた

こんにちは、通販大家さんの石渡です。

2007年の秋以降、金融機関の融資に対する姿勢の変化を受
け、収益物件も2008年の年初より全国的に流通量が減少し
始め価格の調整局面を迎え、3月以降ははっきりと「停滞」を
感じる様になりました。この状況は今も継続しています。
昨年までの数年間続いてきた「誰でも買える」≒「だれでも融
資が受けれる」時代は終焉を迎えたのです。
今までは、誰でも買える投資環境の下、拡大を続けてきた
市場も今後は金融機関が進んでお金を貸したくなる様な属
性の方や購入価格の多くを自己資金で賄える方々中心の市
場に変化し、当面続きます。
この様な市場環境の変化を受け、通販大家さんとしても買
える属性の方々に対し「個別相談」をスタートしました。
今まで計5回(5/17に6回目を開催します)の個別相談会を開
催し、約70名程の会員様と直接お会いしてきましたが、皆
さんからの相談もやはり融資の可能性と今後いつまでが買
い時なのかと言う事に集中していました。

融資の扉が閉まり始めたとは言え、複数の金融機関を見る
と、まだ若干の隙間は空いています。しかし、これもいつ
まで持つのかはまったく分かりませんし、金利の上昇リス
クや何よりも収益物件の玉数には限度があり、当然、良い
物件から先に売れてしまう事を考慮しますと、買える内が
「買い時」と言うのが今ある答えですが、現実的には「この夏
」位を一つの目処として考えています。

仙台での現地案内会の報告

先月の25日~27日の3日間、仙台市内の優良な物件7件を現
地を見て頂きながら案内して来ました。
仙台市内の不動産市況に付いては、1、2のメディアを通じ
て様々な話を耳にしますが、価格が下落し始めているのは
一部のファンドやデベロッパーが行った行き過ぎた投資の
せいで大きなプレミアムが付き、行き場を失った物件や地
域の話であり、個人向けの収益物件に付いては、他の地域
・都市と比べても手堅い良い物件が多くあり、これから更に
注目するべき都市です。
しかし、不動産全体が価格調整局面を迎えている事は間違
いない事で個人向けの収益物件にも影響が出始めており、
リーズナブルな価格で購入可能な物件が出てきています(キ
ャップレート9%台の物件も複数出ています)。

通販大家さんでは、日頃なるべく「売る」と言う行為を排除
する為に面談等はせずに「通販」と言うシステムの中で完結
する様に努力しておりますが、今回のチャンスを最大限に
活かし、良い情報を皆さんに知って頂くために少なくとも
夏までは毎月1回以上仙台市内で現地案内会を開催します。
興味がある方は、私、石渡か北村までご連絡ください。

※仙台経済圏の中で複数の物件情報を確保しておりますが、
その中で2物件は銀行の評価額を上回っております。特に1
つは、売価19,800~20,000万円に対し、評価はなんと25,0
00万円出ており、しかも満室保証です。この物件を購入す
る方は、銀行の評価上は含みを持つ事になり、大きなアド
バンテージを手にする事が出来ます。
私が思うに、仙台は札幌の同様、前回のバブル崩壊のトラ
ウマが強く残っており、市場が不安定になると売主さんが
焦り出す傾向があります。今回の物件は正にその代表格で
す。
勿論、これからもそう言った物件情報を提供出来るように
最善を尽くしますが、元々、札幌ほど物件数がない都市で
すので、出せる情報にも限度があります。
買える属性の方は、是非、このチャンスをしっかり掴んで
ください。


1棟もの購入レポート3

□2008年 いつが買い時か

2007年の秋以降の金融機関の姿勢の変化を受け、2008年の
年初より収益物件も価格の調整局面を迎えました。この状
況は現在も継続しており、全国的に流通量の減少が見られ
ます。

今後は、融資事情の変化に合わせ、価格調整が行われ、流
通量も変化すると思われますが、ハッキリしている事は、
昨年まで続いた「誰でも買える≒誰でも融資が受けれる」時
代は終焉を迎えたと言う事実です。弊社代表金森のDVDでも
その時点の状況がいつまで続くかは、分からないと言うく
だりがありますが、その時が来たのです。
不動産業者に対する融資締め付けの後、個人投資家に対す
る締め付けも始まった事で明らかに収益物件の売買市場は、
「停滞」を感じ始めましたが、この後には「縮小」が始まるで
しょう。

しかし、これは物件の価格の下落を招く事は間違いないの
で、視点を変えてみると「買い」のチャンスとも言えるでし
ょう。
但し、更に融資事情が後退する事も想定できますので、今
後は、融資を引ける属性にしておく事が重要になってきま
すね。

次に今回のテーマである「買い時」に付いてですが、正直な
話をしますと明確な答えが出せずにいます。
理由としては、まだ価格の調整局面が続く事とその他の要
因が働く可能性も捨てられないからです。
しかし、一応の線を引いておくとすると、この夏から秋に
かけてが区切りと言うか、動きが変わる時期になると思い
ます。
いつもこの様な話になると、どうしても区切りを付ける話
になってしまいますが、これには理由があります。特に皆
さんを焦らせるつもりもありませんが、これから価格調整
に入る多くの物件が業者持ちである事(個人持ちの物件は返
済が出来ている内は、特に価格を下げる必要性がないから)。
と、なるとその供給量に限界があるので、当然、質の高い
物権から売れてしまう事が分かっているからです。

折角ですので、ついでに「どの地域が狙い目か」に付いても
考えておきましょう。
よく立地の話になると、必ず出るのが「一都三県」ですね。
しかし、良く考えてみて下さい。
CF上、重要な要素である「減価償却」、これが少ないと利益
が出るので、税金をしっかり払わされ、減価償却が低いが
為に元本分を支払うとCFが少なくなる事になってしまいま
す。
ですから、私達は予め建物比率を高く取れ(減価償却費を多
く計上できる)、しかも、入居率も安定している立地をお勧
めしているのです。
その観点から見ると、各政令指定都市、特に仙台市、名古
屋市、福岡市、そして札幌市の場合は、特に中心地に至近
の立地になると思います。

以上です。

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