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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第6章:エリアマーケティング / 第99回:東京の物件に拘る理由はない2「人口動態」

第99回:東京の物件に拘る理由はない2「人口動態」

バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。
となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして(当然、それ以外の個別要因もありますが)、そのエリアの人口動態を見ることによって、需給関係を考えることが必要になると思います。
何の根拠も無く「東京の物件だったら、空室リスクがないから」とか「東京だったら、これからも人口が減らないから」と言っているようでは、破滅の道を辿ることになります。
東京よりも空室リスクが低かったり、人口が増加するエリアを理論的に考えようとしていないからです。
バブルの時代のように、日本全体の地価が上昇するような状況は、今後の日本においては、あり得ません。
収益力の有り無しに応じて、勝ち組の土地と負け組の土地に二極化していきます。
ですから「東京に不動産を持っていれば安全」という時代ではないのです。
仮に東京の物件の空室リスクが少なく、人口が減少しないとしても「理論価格以上に不動産の価格が割高になっていれば、投資すべきではない」ということです。
エリアにおける人口動態を考える前提として、人口動態を探るための道具を少し紹介しておきます。
マーケティングの世界では常識ですが、不動産投資の本では、殆ど紹介されていないようですので……

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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