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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第5章:RCはアクセル、木造はブレーキ / 第95回:借地権の物件でもいいのでしょうか?

第95回:借地権の物件でもいいのでしょうか?

利回り星人の希望する高利回りの物件は、借地権のものでもいいのでしょうか?
賃借権の場合には、土地に対して担保の設定が出来ないため、通常は融資がつきにくいですが、大丈夫でしょうか?
尚、ついでながら、物件概要を見ていると、旧法賃借権の場合には借地期間と書かれています。この場合、借地期間が満了したら、土地を返さなければならないと誤解している方がいますが、旧法賃借権の場合には、地主に正当事由が無い限り、期間満了後も自動更新してそのまま土地を使いつづけられます。但し、旧法賃借権の物件を譲渡する場合には、借地権価額の5%〜10%程度の承諾料を支払う必要があります。
余談ですが、定期借地権の収益物件は、市場には殆ど出ていませんが、仮に出てきたとしても一定期間が来れば土地を返さなければならないものです。
これまでの不動産投資では、建物は減価するもの、土地は減価しないものと考えれば足りていたのが「土地の借地権も、期間の経過に応じて減価するもの」と考える必要がありますので「キャピタルロスが必ず発生する」との前提の下で、出口での売却価額を計算しなければなりません。
とすると、旧法賃借権の場合と同一条件と仮定した場合には、より高い期待利回りが必要とされることになりますね。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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