Skip to content

金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第5章:RCはアクセル、木造はブレーキ / 第93回:修繕費用が大きくかかってもいいのでしょうか?

第93回:修繕費用が大きくかかってもいいのでしょうか?

利回り星人の希望する高利回りの物件は、通常築年数のかなり経った物件が多いですが、そのような物件は、小規模修繕では対応できず、買ってすぐに大規模修繕で資金がかかると思うのですが、利回り星人は、追加投資は一切考えず、購入時の金額を分母として利回りを考えるので、そのような物件であっても、利回りが高ければ投資をするのでしょうか?
特に、区分所有の中には、長期修繕計画もいい加減で、いざ大規模修繕をする際には、多額の一時金が必要になってくるものもあります。
もしかしたら、その区分所有は、所有者間の修繕についての合意が得られず、所有者がマンションがスラム化する前に叩き売って逃げ出すために、高利回りで売りに出したものかもしれません。
そうすると、今後は「修繕積立金が大幅に引き上げられるか、多額の一時金が徴収されるか?」いずれにしても、今の高利回りは維持できなくなるでしょう。
不動産を購入する場合には、初期の取得額ばかりに目を奪われがちですが、不動産投資における用地取得からはじまって、解体・廃棄処分までの全てのコスト(LCC=ライフサイクルコスト)の内で、物件の運用管理に掛かる費用は、物件建設の費用の何倍にもなります。
給湯器・エアコン・エレベーターなどは、その間に何度も取り替えることになります。
投資物権取得にあたっては、初期投資額のみならず、運用管理費についても注意する必要があります。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

収益物件情報メルマガ

プロの目利き収益物件情報を、メルマガで即時配信!
一棟売りアパート&マンション、投資用不動産情報
不動産投資を検討中なら、まずはメルマガ登録を!
レインズ掲載前の物件情報を配信、検索ではもう遅い!

収益物件情報メルマガ【登録】