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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第5章:RCはアクセル、木造はブレーキ / 第85回:キャップレート(総合還元利回り)1「NOI(純営業収益)」

第85回:キャップレート(総合還元利回り)1「NOI(純営業収益)」

不動産の投資判断に当たっては、マイソクなどの物件の図面に表示されている表面利回りは、何の意味も持ちません。
純営業収益(NOI)を把握していかないと、地獄を見ることになります。
グロスの収入から、固定資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共用部分の電気・水道代、空室部分の家賃を引いて不動産の正確な収益力を見ていく必要がありますが、これがNOIです。
ここで、借入金の金利は、確かに費用ではありますが、前述のLTVの件でお分かりのように、その人の投資スタンスによって、LTVは変わって来ます。
ですから、金利の額は借入金の比率によって、当然に変わって来ます。
借入金の金利が指標に混じってくると、本来の収益力が分からなくなってしまいますから、異なった不動産間での比較ができなくなってしまいます。
ですから、収益から借入金の金利は控除せずに、純粋に不動産の収益力を見るのがNOIなんですよね。
また、テナントニーズの高度化にあわせて、建物に改良を加え「不動産としての資産価値を高める追加投資としての資本的支出をしていく」か「義務的支出としての修繕しか行わない」のかによっても減価償却費は変わって来ます。
ですから、減価償却費も控除していない訳です。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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