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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第5章:RCはアクセル、木造はブレーキ / 第84回:DSCR(NOI÷元利金返済額=借入償還余裕率)

第84回:DSCR(NOI÷元利金返済額=借入償還余裕率)

破綻しないように、常にDSCR(NOI÷元利金返済額=借入償還余裕率)をモニタリングしていく必要があります。
マシンを高速でドリフトさせながら、カーブを曲がるようなものですから、一歩間違えばガードレールに激突してあの世への旅となります。
仮に投資額2億円を期間30年、金利3%で全額借入金で資金調達し(LTV=100%)、NOI(家賃収入-不動産管理などの費用、利息、減価償却費は差し引き前)が8%だとすると、NOIが1,600万円、年間の元利金返済額は、1,011万円となります。
その場合、DSCR=1,600÷1,011=1.58となります。
格付け機関の投資適格レベルの最低限のDSCRが、通常1.6程度なので、見た目ほど危険ではないと言えます。
格付けはDSCRだけでなく、LTVとの関係で決まりますので、実際にはLTV=100%の場合に投資適格ということはできませんが……
このDSCRの値が1より小さくなれば、借入金が返済できなくなり破綻します。
銀行は通常、LTV1.2以下だと融資しません。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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