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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第4章:巨額の自己資金なんて必要ない / 第48回:収益還元法13「住宅ローンはマイナス要因」

第48回:収益還元法13「住宅ローンはマイナス要因」

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について

考慮される事情3

住宅ローンはマイナス要因

木造住宅は、法定耐用年数で考えた場合でも、22年で価値は10%の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。
とすると、いつの時点を取っても「住宅ローンが減少するスピードよりも、住宅の価値が減少していくスピードの方が速い」ということになります。
実際の売買にあたっては、22年を待たずして、15年程度で「上物の価値はゼロ」として土地値売買されるケースも多いですから、減価のスピードはもっと速いものとなります。
住宅ローンを組んだばかりで、まだローン残高があまり減っていない場合には、新築物件というのは購入した瞬間に中古になり、価値が2〜3割下がりますので、住宅の時価と比較した場合に、オーバーローンになっているケースがあります。
また、仮にオーバーローンになっていなくても、住宅自体は収益を生まない資産ですので、収入と比較して多額の住宅ローンを組んでいる場合には、他の所有資産の状況などを総合的に勘案して融資の判断が行われますので、一概に「融資が受けられない」とは言えませんが、マイナス要因であることは間違い無いです。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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