Skip to content

金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第4章:巨額の自己資金なんて必要ない / 第44回:収益還元法9「古い物件、外国人入居者など」

第44回:収益還元法9「古い物件、外国人入居者など」

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件

その他の条件1

さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4%を修繕に当てると仮定して、その上でキャッシュフローが回るかどうかを検討します。
特殊な例では、物件の半分以上の入居者が外国人だったケースで、日本人入居者の募集がやりにくく、空室リスクがあるという理由で、利回りがネットで12%以上あるにも関わらず、NGになったケースもありました。
また、収益還元法が使えるだけの賃料相場がないエリア、駅から遠いエリア、その他一定のエリアにおいては、上記すべての要件を満たす場合でも収益還元法が使えない場合があります。
これは、銀行が利用している大手賃貸会社の賃料評価のシステムに、データが蓄積されておらず、収益力が評価できないからです。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

収益物件情報メルマガ

プロの目利き収益物件情報を、メルマガで即時配信!
一棟売りアパート&マンション、投資用不動産情報
不動産投資を検討中なら、まずはメルマガ登録を!
レインズ掲載前の物件情報を配信、検索ではもう遅い!

収益物件情報メルマガ【登録】