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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第3章:不動産投資のノウハウ / 第25回:区分所有は土地ではなくコンクリートの塊を買っているのと同じ

第25回:区分所有は土地ではなくコンクリートの塊を買っているのと同じ

戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100%あたりの価格に引きなおして投資判断をします。
例えば、容積率が600%で坪単価が300万円でしたら300÷6で一種50万円となります。
簡単に言えば、土地の価値が6倍に薄められるわけです。
このようにして、なるべく延床面積あたりの土地の取得コストを落としてマンションが作られますので、マンションの場合には土地の持分と建物の割合でいくと、大部分が建物の値段となります。
そして、土地は減価することがありませんが、建物は減価し続けます。
ですから、基本的に区分所有は、いつの時点で購入してもその価値は下がりつづけるわけです。
そして、その下がりつづけるスピードが、借入金の返済スピードを上回る場合には、いつの時点をとってもオーバーローン状態になります。
ですから、そこから抜け出そうとすれば、いつも損失が発生します。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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