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金森重樹の不動産投資コラム 金森重樹の不動産投資コラムの目次に戻る

第3章:不動産投資のノウハウ / 第24回:区分所有はいつの時点で購入しても下がりつづけます

第24回:区分所有はいつの時点で購入しても下がりつづけます

仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60%になったとします。
そうすると、1年あたりのキャピタルロスは4%ですよね。
仮にネットのインカムゲインが年間3%であったとしても、それはインカムなどではなくキャピタルロスの分を食っているだけで、差額分の1%だけ毎年損失が発生しているわけです。(実際には、インカムゲインには所得税、住民税などが掛かりますし、社会保険料も上がりますので、損失は1%以上になりますが…)
そんな投資なら「何もしないほうが良かった」ということになります。
よく、ワンルーム投資業者の営業員が「銀行金利が1%以下の時代に、5%の高利回りが期待できます」等とセールストークをしますが、馬鹿を言ってもらっては困ります。
その1%以下の金利は、元本が目減りしないでの金利ですよね。
これに対して、5%の利回りというのは、元本が減りつづけることを前提とした投資です。
元本が減りつづけるものと、元本が戻ってくるものとを同一の利率で比較することは、前提からして間違っています。
土地付きの一棟もの(一棟売り)中古マンションですと、土地値近辺で最低限下げ止まりますが、区分所有の場合にはそれがありません。
例外的に、もし、持分割合と同額の土地値で購入できる区分所有があれば、それは買いだと思いますが、そのような物件に出会うことはほとんどないでしょう。

重樹金森_ProfilePhoto

金森重樹(かなもりしげき)

1970年生まれ。東大法学部卒。

ビジネスプロデューサー。不動産投資顧問業、株式会社金森実業代表取締役。

不動産投資ノウハウ、収益物件情報の提供から融資付け、賃貸募集の支援まで行う「通販大家さん」を運営し、メルマガ会員の億単位の資産形成をサポート。(会員数3万5,000人)

読者数20万人のメールマガジン「回天の力学」の発行者として、マーケティング業界でも著名。

「超・営業法(PHP研究所)」「ハイパワー・マーケティング(インデックスコミュニーケーションズ)」「インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング(ダイヤモンド社)」など、著書・監訳書多数。

『完全ガイド100%得をする「ふるさと納税」生活』という本を出版してから、「ふるさと納税の達人」として有名に。各メディアから取材が殺到している。

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